Capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter pour acheter ?
Avant de visiter des biens, il est utile de connaître le montant que la banque acceptera de prêter. Il dépend surtout de vos revenus, de vos crédits en cours, du taux et de la durée.
Le principe : un tiers des revenus
Les banques regardent quelle part de vos revenus nets part chaque mois dans le remboursement de crédits : le taux d'endettement. La règle habituelle est de rester autour d'un tiers.
Mensualité maximale = revenus nets × taux d'endettement − autres crédits
On en déduit ensuite le capital qu'une telle mensualité permet de rembourser, selon le taux et la durée.
Exemple chiffré
Un ménage gagne 3 500 € net par mois, sans autre crédit. À 33 %, la mensualité maximale est de 1 155 €. Avec un taux de 3,5 % :
| Situation | Mensualité max. | Capacité d'emprunt |
|---|---|---|
| Sur 25 ans, sans autre crédit | 1 155 € | ≈ 230 700 € |
| Sur 20 ans, avec un crédit auto de 300 €/mois | 855 € | ≈ 147 400 € |
Un crédit auto de 300 € par mois et une durée plus courte font perdre plus de 80 000 € de capacité. Rembourser un petit crédit avant de demander un prêt immobilier peut donc beaucoup aider.
Les règles en France et en Belgique
- France : le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite le taux d'endettement à 35 %, assurance comprise, et la durée à 25 ans (27 ans dans certains cas de construction). Les banques peuvent déroger pour une petite partie de leurs dossiers.
- Belgique : la Banque nationale encadre surtout la quotité, c'est-à-dire la part du prix financée par le prêt (en principe jusqu'à 90 % pour une première habitation). Il faut donc souvent un apport pour payer au moins 10 % du prix et les frais d'achat.
Dans les deux pays, la banque regarde aussi le « reste à vivre » : ce qu'il vous reste chaque mois une fois le crédit payé.
N'oubliez pas les frais d'achat
Le prix du bien n'est pas tout : droits d'enregistrement ou frais de notaire s'ajoutent, et ils sont rarement financés par le prêt. Comptez-les avec le calcul des frais de notaire en Belgique ou le calcul des frais de notaire en France.
Calculer votre capacité
Le calcul de capacité d'emprunt fait le calcul avec vos revenus, vos charges, le taux et la durée. Une fois le montant connu, le calcul de mensualité donne le tableau d'amortissement, et Louer ou acheter ? aide à comparer avec la location.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 3 500 € net par mois ?
À 33 % d'endettement, sans autre crédit, environ 230 000 € sur 25 ans à 3,5 %, et environ 199 000 € sur 20 ans.
Quel taux d'endettement maximum ?
En France, 35 % assurance comprise (règle du HCSF). En Belgique, il n'y a pas de plafond fixe, mais les banques visent souvent un tiers des revenus.
Faut-il un apport pour acheter en Belgique ?
En général oui : les banques financent rarement plus de 90 % du prix d'une première habitation, et les frais d'achat sont à payer en plus.
Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.